facebook

Jak zabezpieczyć dług na nieruchomości dłużnika?

    26-09-2022

Pewnie zdarzyło Ci się pożyczać pieniądze, świadczyć usługi lub dostarczać zamówiony przedmiot umowy. Naturalnym i pożądanym następstwem tych działań powinien być ruch kontrahenta, w którym ten wywiązuje się ze swojej części zobowiązania i reguluje należność. Jednak czasami coś idzie nie tak i zamiast opłaconej faktury, zyskujesz dodatkową porcję stresu i widmo rozprawy sądowej. Z artykułu dowiesz się, jak prawnie zabezpieczyć dług na nieruchomości dłużnika.

Jak zabezpieczyć dług na nieruchomości dłużnika?

Prewencja przede wszystkim, czyli dlaczego warto skorzystać z opcji zabezpieczenia roszczenia

Wiesz, czym jest windykacja i nie boisz się długiego procesu? Świetnie! Świadomość skuteczności dobrze przeprowadzonej windykacji jest bardzo ważna. Jednak wyobraź sobie, że już na etapie zawierania umowy, możesz użyć argumentów, które zachęcą kontrahenta, do terminowej spłaty długu.

Najważniejsze instrumenty prawne podczas zabezpieczania długu na nieruchomości dłużnika:

  • hipoteka,
  • przewłaszczenie na zabezpieczenie.

Jak w takim razie prawnie sformalizować zabezpieczenie? Wystarczy, że złożysz do sądu wniosek wnoszący o zabezpieczenie roszczenia. Form zabezpieczenia roszczenia jest dużo. Do najczęstszych form zabezpieczenia, o które wnioskują wierzyciele, należy rachunek bankowy, ruchomości i nieruchomości.

Roszczenie zabezpieczać mogą:

  • prawa autorskie,
  • papiery wartościowe,
  • cenne przedmioty,
  • kryptowaluty,
  • nieruchomości.

Z wielu powodów wybranie nieruchomości jako zabezpieczenia długu jest bardzo bezpieczne, musisz jednak - jak we wszystkich kwestiach biznesowych - zachować ostrożność. Aby takie rozwiązanie było dla Ciebie korzystne, upewnij się, czy nieruchomość, o której mowa jest już zadłużona oraz czy jest przedmiotem toczącego się postępowania sądowego.

Bezwzględnie, przed podpisaniem takiego zabezpieczenia, zdobądź wiedzę, czy inni wierzyciele nie mają pierwszeństwa do tejże nieruchomości oraz, czy dłużnik ma prawa do dysponowania nią.

Niezbędna do tego będzie księga wieczysta, która zawiera najważniejsze informacje o statusie danej nieruchomości. Wersję elektroniczną księgi wieczystej znajdziesz na stronie ministerstwa sprawiedliwości. W celu identyfikacji księgi będziesz musiał wpisać numer księgi wieczystej oraz kod przyporządkowanego wydziału. Podczas lektury musisz wykazać się szczególną ostrożnością, ponieważ może pojawić się wpis o wniosku złożonym do sądu.

Jeżeli zauważysz taką adnotację, udaj się do sądu, aby zdobyć więcej informacji na ten temat. Być może właśnie rozpatrywany jest wniosek zmiany statusu nieruchomości. Lepiej sprawdzić to teraz niż po trzech miesiącach dowiedzieć się, że nasz dłużnik nie ma praw do nieruchomości, prawda?

Pamiętaj, aby przed podróżą umówić w sądzie spotkanie na konkretny termin. Do księgi wieczystej będziesz mógł zajrzeć dzięki pełnomocnictwu właściciela nieruchomości.

 

Zabezpieczenie długów na nieruchomości dłużnika: przewłaszczenie

Jeżeli zastanawiasz się nad przewłaszczeniem jako formą zabezpieczenia, musisz wiedzieć, że polega to na przeniesieniu prawa własności. A to wszystko, po to, aby zabezpieczyć istniejące roszczenia.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie czyni Cię właścicielem nieruchomości, do czasu zakończenia umowy. W sytuacji, w której dłużnik spłaci dług - zgodnie z ustalonymi warunkami, nieruchomość wraca do niego. Warto w umowie uregulować również ten fakt, że nieruchomość wraca do pierwotnego właściciela, jeżeli dłużnik spłaci zobowiązanie. Natomiast jeśli dłużnik zaniecha spłaty zadłużenia, nieruchomość przechodzi w Twoje ręce na stałe.

Jest to bardzo atrakcyjne rozwiązanie, ale zalecamy skonsultować sprawę ze specjalistą prawnym. 

Ten model zabezpieczenia stawia Cię w wyjątkowo intratnej pozycji. Ponieważ, niezależnie od przyszłych biznesowych decyzji dłużnika, masz zagwarantowany zwrot lub uzyskanie obiecanych środków finansowych. Takie rozwiązanie pozwoli Ci uniknąć długiego procesu i związanych z tym wyzwań.

Tworząc umowę przewłaszczenia, przeanalizuj te dane:

  • wysokość długu,
  • warunki spłaty roszczenia,
  • wysokość naliczanych odsetek,
  • wartość nieruchomości.

Upewnij się, że rozbieżność między kwotą długu a wartością nieruchomości, nie jest zbyt wielka. Jest to jedna z fundamentalnych zasad - złamanie jej może sprawić, że zawarta umowa nie będzie ważna.

Mówimy tu o zasadzie proporcjonalności, która reguluje różnicę między wysokością długu a ceną nieruchomości. Proporcjonalność w tym zakresie broni strony słabszej ekonomicznie i ogranicza przejmowanie nieruchomości po kosztach.

Sporządzając umowę przewłaszczenia, musisz zwrócić uwagę na to, kim jest Twój klient. Dlaczego to takie ważne? Ponieważ, jeżeli zabezpieczenie dotyczy  osoby fizycznej, której nieruchomość przeznaczona jest do celów mieszkaniowych, to możesz spodziewać się utrudnień w wyegzekwowaniu zabezpieczenia. Równie ważne, bo regulowane przepisami dotyczącymi kredytu konsumenckiego, jest to czy zadłużenie względem Ciebie powstaje jako, osoby fizycznej, czy przedsiębiorcy.

Przykład:

Pani Monika, zawierając umowę z firmą pana Grzegorza, nie zadbała o zabezpieczenie roszczenia. Pan Grzegorz był wieloletnim partnerem biznesowym pani Moniki. Kierując się zażyłością oraz wierząc w jego uczciwość i polegając na poświadczonej już współpracą - sumienności, nie przygotowała swojej firmy na brak środków od firmy pana Grzegorza. 

Firma pana Grzegorza nie sprostała trudnym warunkom gospodarczym i nie uregulowała należności. Pani Monika została z ogromną luką finansową, bo pieniądze od pana Grzegorza liczyła za pewnik. Teraz prawdopodobnie sama będzie musiała pożyczyć pieniądze, aby móc kontynuować działalność.

Co by było, gdyby Pani Monika, podpisując umowę, zadbała o swoją firmę? Gdyby obie strony podpisały umowę przewłaszczenia zabezpieczenia, pani Monika otrzymałaby nieruchomość, która była przedmiotem umowy. Tym samym stałaby się właścicielką nieruchomości i mogłaby nią zarządzać w dowolny sposób.

Przewłaszczenie na zabezpieczenie nieruchomości ma też swoje wady. W pewnych okolicznościach prawnych można dojść do unieważnienia umowy, a tym samym stracić zabezpieczenie i możliwość odzyskania pieniędzy.

Musisz uczulić się na tę możliwość i w przypadku zawierania umowy z osobą fizyczną, która jako zabezpieczenie wpisuje swoje miejsce zamieszkania, pamiętaj o tym, że:

  • Jeśli wartość zabezpieczenia jest wyższa niż kwota roszczenia i naliczonych przez okres 2 lat odsetek, umowa jest nieważna.
  • Jeśli nie udokumentowałeś wartości pożyczki, umowa jest nieważna.
  • Jeśli nieruchomości nie wycenił rzeczoznawca, umowa jest nieważna.

Mimo obecnych wad nadal jest to forma zabezpieczenia, która odpowiednio przygotowana zapewni Ci bezpieczeństwo finansowe i spokojną głowę. Zabezpieczenia rzeczowe sprawiają, że stawka pożyczki jest bardziej rzeczywista, a Twój dłużnik już na starcie ma obrazowo przedstawione, co może stracić.

Jak hipoteka zabezpiecza dług?

Hipoteka solidnie zabezpieczy Twoje interesy. Dlatego jest często wybierana przez wierzycieli jako środek zabezpieczający ich roszczenia. Ogromną zaletą hipoteki, jest fakt, że nawet jeżeli nieruchomość zmieni właściciela, to zobowiązanie nałożone na nieruchomość dalej istnieje.

Co warto wiedzieć o hipotece:

  • W trakcie spłaty zadłużenia można zmienić kwotę roszczenia, którym jest obciążona hipoteka. Jednak taki zabieg wymaga obopólnej zgody stron umowy.
  • Najlepiej, jeżeli wysokość hipoteki oraz roszczenie, będą wyliczone w jednakowej walucie (nie jest to jednak warunek niezbywalny).
  • Może zostać ustanowiona na wierzytelności hipotecznej (przydatne przy uzyskiwaniu kredytu).

Zabezpieczając dług, nieruchomością dłużnika, przygotowujesz sobie plan B. Czyli, co będzie, gdyby klient nie zapłacił lub nadmiernie ociągał się z płatnością. Dług zabezpieczony hipoteką sprawia, że wierzyciel nie musi obawiać się utraty płynności finansowej dłużnika lub sprzedaży mienia.

Wybierając, zabezpieczenie roszczenia, weź pod uwagę charakter kontraktu oraz okoliczności, w jakich zostaje zawarty. W wielu przypadkach wybór zabezpieczenia determinuje możliwie szybki termin sformalizowania go. Niech to Cię nie skusi, bo szybko nie zawsze znaczy dobrze.

Co musisz wiedzieć o hipotece i księdze wieczystej?

Bardzo ważne jest, abyś uświadomił sobie jak, powstaje wpis hipoteczny, a dokładniej, kiedy nieruchomość zostaje obciążona hipoteką. Zwracamy na to uwagę, bo nie jest to takie oczywiste. Wpis hipoteczny ma moc wsteczną i ważny jest już od chwili złożenia wniosku o taki wpis! W praktyce te dwa fakty, czyli wniosek o wpis oraz fizyczny wpis mogą dzielić długie tygodnie, a nawet miesiące.

Przeglądając, księgę wieczystą zwróć, uwagę na to, czy jest tam informacja o złożonym wniosku. Z pozoru niewinna wiadomość, a dzięki temu możesz wyśledzić, że na nieruchomość jest już nałożony dług hipoteczny.

Nieruchomość może zmienić właściciela, co nie zmienia faktu, że ma obciążenie hipoteczne, które bieżący właściciel musi uregulować. W chwili obciążenia tejże nieruchomości powstał bowiem w księdze wieczystej tzw. wpis hipoteki. Co upoważnia Cię do egzekwowania roszczenia od obecnego właściciela lokalu.

I nie ma tu znaczenia, czy Twój dłużnik sprzedał, czy darował wspomnianą nieruchomość. Hipoteka ma wiążącą moc i nie można jej tak po prostu wykreślić wraz ze zmianą właściciela. Jesteś prawnie upoważniony do tego, aby otrzymać roszenia zabezpieczone hipoteką.

 

Działania polubowne, bezpieczeństwo i skuteczna windykacja - to wszystko znajdziesz w Vindicat

Część naszego modelu biznesowego opieramy na zapobieganiu powstawania długów. Zabezpieczenie długu na nieruchomości dłużnika jest jednym ze skutecznych sposobów prewencji, dlatego zalecamy je przedsiębiorcom. Jednak jeśli już dług powstanie, to Vindicat pomoże Ci odzyskać należności. Często powtarzamy, że dług powstaje już pierwszego dnia po minionym terminie, dlatego RoboVindicat nie będzie zwlekał z rozpoczęciem działań.

Niesłowni dłużnicy potrafią zaburzyć działania latami prosperujących przedsiębiorstw. Nie pozwól, aby długi zachwiały Twoją płynność finansową, windykuj od razu z Vindicat.pl. W systemie wygenerujesz pisma sądowe i dokumenty windykacyjne takie jak: wezwanie do zapłaty, nadanie klauzuli wykonalności czy pozew. Otrzymasz dostęp do narzędzia prewencyjnego - pieczęci prewencyjnej.

Najważniejsze filary działalności Vindicat:

Według zainicjowanych przez nas badań, aż 93% spraw prowadzonych przez system monitoringu i samodzielnej windykacji online Vindicat.pl zakończyło się na etapie windykacji polubownej.

Nowoczesna windykacja w Twojej firmie, czyli system Vindicat do monitoringu należności i samodzielnej windykacji online. Takie rozwiązanie zaoszczędzi Twój czas i zautomatyzuje procesy windykacyjne. Wejdź do aplikacji i sam zobacz, jaka windykacja może być intuicyjna!

FAQ:

Kiedy Sąd wyda postanowienie o zabezpieczeniu roszczenia?

Tym szybciej, im szybciej złożysz stosowny wniosek. Sąd może dać odpowiedź na każdym etapie postępowania. Radzimy jednak zabezpieczać swoje interesy już na początku - przy podpisywaniu umowy.

Gdzie szukać informacji o zadłużeniu hipotecznym nieruchomości?

W księdze wieczystej. Dokładnie w IV dziale księgi znajdziesz informacje o hipotekach, które obciążają nieruchomość.

Czy stracę zabezpieczenie, jeśli dłużnik ogłosi upadłość?

Nie. Hipoteka zabezpiecza Twoje roszczenia, nawet kiedy dłużnik ogłosił upadłość.

Czy można podzielić hipotekę między najemców

Tak, można. Można starać się o podział hipoteki, mi.in. kiedy jedna nieruchomość zostanie podzielona na osobne lokale. Podział hipoteki musi adekwatnie odpowiadać nowym nieruchomością.

Co utrudnia odzyskanie długu zabezpieczonego nieruchomością?

Zdecydowanie najczęściej pojawiającą się przeszkodą podczas egzekucji nieruchomości jest ustawowa wspólność małżeńska. Dlatego podpisując umowę przeprowadzić dokładny wywiad i dowiedz się, kto ma prawa do nieruchomości.

Oceń ten artykuł:

Ocena: 5/5
Głosowano: 1 raz.
Twoja ocena: Brak
Skutecznie odzyskuj długi
Bądź na bieżąco!
Polub nas na Facebooku!