Egzekucja z nieruchomości

    04-12-2017

Dzisiaj omówimy egzekucję z nieruchomości. Ale najpierw kilka słów tytułem ogólnego wstępu. Co do zasady postępowanie egzekucyjne jest wszczynane na wniosek wierzyciela. Taki wniosek musi zostać skierowany do komornika. Można go złożyć zarówno w formie pisemnej jak i w formie ustnej (czyli do protokołu). We wniosku o wszczęcie egzekucji trzeba wskazać, jakie świadczenie ma być odzyskane oraz trzeba określić, w jaki sposób komornik ma prowadzić egzekucję. Przez sposób egzekucji należy rozumieć egzekucję z określonego zbioru przedmiotów należącego do dłużnika lub z przysługującego mu prawa majątkowego. Sposobem egzekucji jest np. egzekucja z ruchomości, wierzytelności, czy egzekucja z nieruchomości, którą się dzisiaj zajmiemy. Przedstawimy odpowiedzi na najczęściej padające pytania dotyczące egzekucji z nieruchomości.

 

egzekucja z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości – który komornik jest właściwy?

Na początek bardzo podstawowe pytanie – który komornik jest właściwy do prowadzenia egzekucji z nieruchomości? Otóż egzekucja z nieruchomości należy do komornika, który działa przy sądzie, w okręgu, gdzie położona jest nieruchomość. Oczywiście wierzyciel ma pewien wybór – może wybrać dowolnego spośród komorników działających przy tym sądzie, niezależnie od podziału na rewiry komornicze.

Egzekucja z nieruchomości – który komornik jest właściwy, jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów?

To teraz trudniejsze pytanie. A co w sytuacji, gdy nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów? Wtedy wybór należy do wierzyciela. Może on wybrać dowolnego z komorników, który działa na obszarze dowolnego z okręgów, na których leży nieruchomość. Jednak pamiętać trzeba o tym, że jeżeli jedna nieruchomość ma kilku wierzycieli i któryś z nich rozpocznie egzekucję to wszystkie kolejne wnioski o egzekucję pozostałych wierzycieli będą trafiać do tego komornika, który jako pierwszy zaczął proces odzyskiwania należności z danej nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości - kto jest uczestnikiem postępowania egzekucyjnego?

Mogłoby się wydawać, że uczestnikami procesu egzekucyjnego są jedynie wierzyciel i dłużnik. Ale to nie prawda – oprócz nich uczestnikami postępowania w egzekucji nieruchomości są także osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe ograniczone lub prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości. Dodatkowo, gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste danej nieruchomości, to uczestnikiem postępowania jest również organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Egzekucja z nieruchomości – jak się rozpoczyna?

Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się od złożenia wniosku egzekucyjnego przez wierzyciela. Po złożeniu tego wniosku komornik wzywa dłużnika, aby ten spłacił swój dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. To ostatnia szansa dla nierzetelnego dłużnika, aby oprócz kwoty nominalnej długu i odsetek, nie ponosić dodatkowych opłat za działania komornicze. Warto pamiętać przy okazji o tym, że jednocześnie z wysłaniem dłużnikowi wezwania do spłaty zaległego zobowiązania, komornik przesyła do właściwego sądu wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji.

Egzekucja z nieruchomości - co się dzieje, jeżeli dłużnik nie spłaci swojego zaległego zobowiązania mimo wezwania go przez komornika do dokonania tej spłaty?

Odpowiedź na to pytanie nie jest trudna - po upływie terminu określonego w wezwaniu dłużnika do zapłaty długu, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Składając wniosek o dokonanie opisu i oszacowania wierzyciel powinien złożyć wyciąg, a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej poświadczający, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości, z której ma nastąpić egzekucja. Jest on również zobowiązany do wskazania miejsca zamieszkania wszystkich uczestników postępowania. Jeżeli wierzyciel nie ma dokumentów poświadczających, że dłużnik jest właścicielem nieruchomości lub ma kłopoty w ich uzyskaniu to stosownych dokumentów może żądać od właściwych organów komornik w jego imieniu.

Egzekucja z nieruchomości - kogo należy zawiadomić o terminie opisu i oszacowania?

O terminie opisu i oszacowania nieruchomości komornik ma obowiązek zawiadomić wszystkich znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo, komornik umieszcza obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W ten sposób wzywa on wszystkich nieznanych mu uczestników (tych, o których nie ma wiadomości) oraz inne osoby, które mogą rościć sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów zajętych razem z nią. Takie obwieszczenie ma więc na celu to, aby przed ukończeniem opisu wszystkie te osoby miały szansę na zgłoszenie swoich praw. Zawiadomienia i obwieszczenia komornik musi dokonać nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Egzekucja z nieruchomości – jak wygląda dokonywanie opisu i oszacowania?

Pierwszy etap to dokonanie opisu nieruchomości, czyli stworzenie dokładnego wykazu nieruchomości i jej elementów składowych. Następnie przechodzi się do oszacowania nieruchomości. Dokonuje go powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odpowiednich przepisów prawnych. Jeżeli jednak nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego, a oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości na potrzeby egzekucji z nieruchomości, to nowego oszacowania nie trzeba dokonywać. To pozwala na przyspieszenie całej procedury. W oszacowaniu należy podać osobno wartość każdej elementu składowego, który został ujęty w opisie, czyli nieruchomości, budowli, urządzenia, itp.

Egzekucja z nieruchomości – jak zmienia się oszacowanie, jeżeli zgłoszono prawa osób trzecich?

Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń to  w oszacowaniu oznacza się osobno wartość rzeczy spornej oraz osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy. Podobnie wygląda procedura, jeżeli jakieś przedmioty znajdują się we władaniu osób trzecich.

Egzekucja z nieruchomości – czy istnieją takie sytuacje, kiedy opisu i oszacowania nieruchomości dokonuje się więcej niż raz?

Tak – są nawet dwie takie możliwości. Po pierwsze, istnieje możliwość zaskarżenia opisu i oszacowania w terminie 7 dni od dnia jego ukończenia. Wtedy, jeżeli zaskarżenie okaże się skuteczne to do opisu i oszacowania dojdzie ponownie. Druga możliwość, kiedy oszacowanie i opis może być dokonane więc niż raz to sytuacja, kiedy w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany. Wtedy na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie.

Egzekucja z nieruchomości – co dzieje się po dokonaniu opisu i oszacowania?

Następnym krokiem po dokonaniu opisu i oszacowania jest sprzedaż nieruchomości. Zajęta nieruchomość zostaje wystawiona na licytację publiczną w celu dokonania sprzedaży. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po dnia uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Egzekucja z nieruchomości - kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości?

Odpowiedź na pytanie, kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości wcale nie jest jednoznaczna. Otóż to zależy od okoliczności. W stosunku do dłużnika, któremu doręczono wezwanie, nieruchomość jest zajęta z chwilą wręczenia tego dokumentu. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jak też w stosunku do wszystkich innych osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej o tymże zajęciu nieruchomości. Natomiast w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, kiedy dowiedział się o tej egzekucji niezależnie od tego, czy wezwanie zostało dłużnikowi już wysłane oraz niezależnie od tego, czy dokonano wpisu w księdze wieczystej. To dość skomplikowane, ale mamy nadzieję, że wyjaśniliśmy to możliwie jak najprościej.

Egzekucja z nieruchomości - jaki skutek wywołuje zajęcie nieruchomości?

Teraz pytanie najważniejsze z punktu widzenia dłużników – jaki skutek wywołuje zajęcie nieruchomości. Otóż zajęcie nieruchomości obejmuje całą nieruchomość i  wszystko to, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

 

egzekucja komornicza z nieruchomości

 

Egzekucja z nieruchomości – co jeżeli ktoś rozporządzi zajętą nieruchomością?

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Po prostu egzekucja z danej nieruchomości jest nadal prowadzona. Jeżeli dana nieruchomość zostanie sprzedana, to jej nabywca może uczestniczyć w toczącym się postępowaniu, jednak nie zmienia to faktu, że czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. Podobnie obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu nie wpływa na tok postępowania egzekucyjnego. Jest ono po prostu nieważne. Również oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Egzekucja z nieruchomości - czy komornik może zająć nieruchomość wspólną należąca do małżonków?

Kolejne z często zadawanych pytań dotyczy tego, czy komornik może zająć nieruchomość należąca do pary małżonków. Otóż tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie, która pozostaje w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego obojga małżonków. Ale to koniec działań, jakie komornik może podjąć nie mając tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są dopiero po uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwia się zajęciu wspólnej nieruchomości, to komornik musi niezwłocznie zawiadomić wierzyciela o tym sprzeciwie, a ten w terminie tygodniowym musi wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi nie będącemu dłużnikiem pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości - czy postępowanie egzekucyjne z kilku nieruchomości może być połączone?

Tak – istnieje kilka sytuacji, kiedy postępowanie egzekucyjne może być połączone. Co do zasady, postępowania egzekucyjne toczące się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub co do kilku części tej samej nieruchomości, jak również postępowania egzekucyjne dotyczące części nieruchomości i jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza na wniosek jednej ze stron komornik, a gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych, to o połączeniu musi zadecydować sąd okręgowy przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję. Co ważne, postępowanie egzekucyjne można rozdzielić, jeżeli w dalszym jego toku odpadną przyczyny, które spowodowały połączenie.

Egzekucja z nieruchomości -  czy można wydzielić część nieruchomości w celu zaspokojenia wierzyciela?

Tak – wydzielenie części nieruchomości jest możliwe. Wydzielenia takiego można dokonać na wniosek wierzyciela lub dłużnika, zgłoszony nie później niż podczas opisu i oszacowania, jak również z urzędu może być wystawiona na licytację wydzielona część zajętej nieruchomości, której cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. Jednak o wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu nieruchomości, a nie dłużnik, czy wierzyciel. Co ważne, jeżeli komornik zezwoli na wydzielenie części nieruchomości, to dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części. Jeżeli jej sprzedaż wystarczy do pokrycia zobowiązania dłużnika (tj. kwoty nominalnej długu, odsetek, kosztów komorniczych, itp.), to na tym kończy się egzekucja.

Mamy nadzieję, że wybrane przez nas pytania były pomocne i dzięki przygotowanym przez nas odpowiedziom, rozwialiśmy najczęściej pojawiające się wątpliwości.

Egzekucja z nieruchomości w systemie Vindicat.pl

Jeżeli potrzebujesz pomocy w prowadzeniu egzekucji komorniczej możesz zwrócić się do kancelarii windykacyjnej Vindicat.pl. Pomożemy Ci odzyskać Twoje pieniądze i sprawimy, że egzekucja komornicza będzie prowadzona efektywnie bez narażania Cię na niepotrzebne koszty. Wniosek o egzekucję z nieruchomości dłużnika możesz też samodzielnie wygenerować w systemie Vindicat.pl. Zapraszamy do korzystania z systemu Vindicat.pl!

 

Oceń ten artykuł:

Ocena: 5/5
Głosowano: 3 razy.
Twoja ocena: Brak

Popularne tematy