facebook

Ryzyko zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką

    24-10-2022

Stoisz właśnie przed zakupem mieszkania lub domu? Dzisiaj omówimy sytuację zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie Ty pierwszy zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości z rynku wtórnego, dlatego istnieje kilka sprawdzonych rozwiązań, które umożliwią Ci bezpieczny zakup nieruchomości obciążonej hipoteką.

Ryzyko zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką

Nieruchomość obciążona hipoteką, czyli jaka?

Nieruchomość obciążona hipoteką to nieruchomość, która stała się gwarantem spłaty zadłużenia lub rekompensatą w przypadku braku uregulowania zadłużenia. Jako właściciel zakupionej posiadłości z długiem hipotecznym będziesz musiał liczyć się z tym, że wierzyciel hipoteczny może rozpocząć egzekucję nieruchomości. Może to zrobić, jeżeli wierzytelności wobec niego nie będą uregulowane.

Kiedy zaczynasz interesować się nieruchomością, sprawdź koniecznie, czy takie obciążenie ciąży na Twoim wypatrzonym mieszkaniu!

Niewątpliwie zakup nieruchomości obciążonej długiem hipotecznym to dodatkowe zobowiązania m.in. zorganizowanie kilku specyficznych procesów wokół zakupu. Jednak można to zrobić bezpieczne, a dzięki włożonym staraniom kupić nieruchomość marzeń w dobrej cenie.

I Ty i sprzedawca będziecie musieli postarać się, aby wszystko przebiegło sprawnie. Na szczęście zarówno dla przedsiębiorców, jak i konsumentów prawo przewiduje bezpieczne i skuteczne rozwiązania, umożliwiające nabywanie zadłużonych lokali.

 

Czy zakup nieruchomości obciążonej hipoteką to duży problem?

Powiedzmy to wprost, mieszkanie obciążone hipoteką, nie jest rzadkością! Najpopularniejszym rodzajem hipoteki, z którym się spotykasz, to zabezpieczenie wobec banku, który udzielił kredytu. Jest to powszechny sposób zabezpieczania długów. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe jest przeznaczona do zabezpieczania żądania. Dopóki hipoteka nie zostanie spłacona, zostaje na stałe przy nieruchomości.

Masz dwa wyjścia, kupując lokal z hipoteką:

  • Formalności i spłata hipoteki zostaną uregulowane przed zakupem i do Ciebie trafi już nieruchomość bez długu.
  • Kupisz nieruchomość z długiem i przejmiesz obowiązek spłacenia go.

Hipoteka wiąże wierzyciela z nieruchomością do momentu uzyskania należnych środków. Jednak w żaden sposób nie ogranicza sprzedaży nieruchomości, właściciel ma do tego prawo. Dlatego też bez względu na zmieniających się właścicieli lokalu, interesy wierzyciela są zabezpieczone. W razie braku dobrowolnej spłaty wierzyciel, aby zaspokoić swoje żądania, może nawet poddać lokal egzekucji komorniczej.

Wyjątek od tej zasady stanowią lokale sprzedane w drodze egzekucji. Kiedy przy mieszkaniu widzisz komunikaty typu: „SYNDYK SPRZEDA” lub „KOMORNIK SPRZEDA”, możesz traktować je już jako wolne od obciążeń hipotecznych.

Co musisz wiedzieć, kupując nieruchomość obciążoną hipoteką?

Kupując zadłużoną nieruchomość, stajesz się także odpowiedzialny za dług, który na niej ciąży. Musisz być gotowy na to, że wobec nieruchomości może zostać przeprowadzone egzekucja.

Z tą świadomością możesz podejmować dalsze kroki, m.in. zdobądź zaświadczenia z dotyczące kredytu i wpisu hipotecznego. Musisz też bardzo dokładnie przeanalizować umowę kredytową, którą podpisał dłużnik hipoteczny - jeśli się zdecydujesz na przejęcie hipoteki, wszystkie decyzje, pod którymi podpisał się poprzedni właściciel, razem z mieszkaniem przejdą na Ciebie.

Na to szczególnie uważaj: Częstym haczykiem szybszej spłaty kredytu jest dodatkowa opłata dla banku, może być tak wysoka, że gruntownie zmieni wartość nieruchomości.

Przede wszystkim musisz dotrzeć do księgi wieczystej, ponieważ tam zapisane są informacje o hipotece. Jeśli dane z księgi wieczystej nie zgadzają się z deklaracjami właściciela, spór rozwiążecie, wnioskując do banku, o potwierdzenie spłaty kredytu.

Przykład:

Pan Paweł planuje kupić nieruchomość z rynku wtórnego. Po zdobyciu pełnomocnictwa od właściciela mieszkania udał się do sądu wieczystoksięgowego, aby sprawdzić, jak wygląda stan prawny nieruchomości. Niestety okazało się, że na mieszkaniu ciąży dług hipoteczny. Pan Paweł poczuł się oszukany, ponieważ właściciel mieszkania nie wspominał o takich obciążeniach i chciał nieruchomość sprzedać „od zaraz”. Po konfrontacji z właścicielem okazało się, że mieszkanie owszem było obciążone hipoteką, ale kredyt został spłacony lata temu.

Właściciel wystąpił do banku o wydanie potwierdzenia uregulowania zobowiązań. Kiedy pan Paweł otrzymał potwierdzenie z banku, że całość kredytu została spłacona i a wpis o hipotece został usunięty z księgi wieczystej, wtedy zdecydował się na zakup nieruchomości.

Jak sprawdzić status nieruchomości?

W księdze wieczystej znajdziesz informacje na temat nieruchomości, m.in. dane właściciela i obciążenia hipoteczne.

Dział IV księgi wieczystej poświęcony jest zobowiązaniom hipotecznym.

Jak przedstawiliśmy to w przykładzie powyżej, wpis hipoteczny może być nieaktualny. Dlaczego tak się dzieje? Taki stan rzeczy wynika z braku złożenia wniosku o usunięcie wpisu. Wpis nie zniknie automatycznie po uregulowaniu zadłużenia, trzeba samodzielnie wnioskować o jego usunięcie.

Aby wnioskować o usunięcie wpisu hipotecznego:

  • Potrzebne będzie zaświadczenie z banku, w którym wierzyciel potwierdza, że roszczenie zostało zaspokojone.
  • Wniosek właściciela do sądu wieczystoksięgowego - dopiero wtedy wpis hipoteczny może zniknąć z księgi wieczystej

Jeżeli wpis, który znalazłeś w księdze wieczystej Twojej przyszłej nieruchomości, to wpis z tej kategorii, usunięcie go, to tylko formalność, której dopełnienie nie zajmie Ci dużo czasu. Przy takim „zapomnianym” wpisie hipotecznym możesz zawrzeć umowę kupna/sprzedaży na nieruchomość.

Co, ważne, wniosek o usunięcie takiego wpisu może złożyć zarówno stary jak, i nowy właściciel.

Oczywiście wpis hipoteczny można usunąć od razu po spłacie kredytu i rekomendujemy tak zrobić. Sprawy formalne najlepiej załatwiać na bieżąco.

Obecność wpisu może wpłynąć na decyzję konsumencką kupującego, więc warto zadbać, aby w porę uregulować status nieruchomości.

Średnio dwa tygodnie od spłacenia ostatniej raty kredytu możemy liczyć na stosowne zaświadczenie z banku. Dopiero z tym potwierdzeniem bankowym możemy udać się do sądu wieczystoksięgowego.

Kiedy jeszcze można usunąć wpis hipoteczny:

  • Przed zawarciem aktu notarialnego (umowy sprzedaży). Można to zrobić na wniosek sprzedającego, pod warunkiem dołączenia do wniosku zaświadczenia wydanego przez bank. Pisemny dowód złożenia takiego wniosku należy przekazać notariuszowi.
  • Podczas zawierania umowy sprzedaży. W tym przypadku wniosek o wykreślenie wpisu hipotecznego jest częścią umowy sprzedaży. Do sądu wieczystoksięgowego akt notarialny dotyczący sprawy dostarcza notariusz.

Zapamiętaj! Dopiero po uregulowaniu długu można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Koszty złożenia takiego wniosku są stosunkowo niewielkie, a dzięki temu nasza księga wieczysta będzie aktualna. Opłatę sądową z tytułu usunięcia wpisu hipotecznego, zwyczajowo ponosi sprzedający nieruchomość.

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką i spłata długu

Często pojawiającą się praktyką, którą wybierają sprzedawcy, jest spłata zobowiązania tuż przed sprzedażą, decydują się na, to kiedy już mają pewnego kupca. Sprzedający może uregulować dług hipoteczny z własnych zasobów lub umówić się z kupującym, że pokryje dług z zadatku, który strona kupująca wpłaci, zawierając umowę przedwstępną.

Kolejnym rozwiązaniem jest spłacenie długu za część pieniędzy otrzymanych od kupującego. W takim przypadku cena nieruchomości zostanie podzielona. Część pieniędzy trafi na dedykowany rachunek techniczny do banku, a część już bezpośrednio do sprzedawcy nieruchomości.

Właściciele nieruchomości obciążonych hipoteką są często zmuszeni finansowo do sprzedaży, dlatego spłacają kredyt dopiero za pieniądze od nabywcy.

Warunki kredytu zazwyczaj pozwalają na szybszą spłatę zadłużenia i chociaż często wewnętrzna polityka banku wymaga złożenia oświadczenia, to nie ma to przełożenia w żadnym przepisie.

Jednak, żeby kupujący mógł zaspokoić obciążenie hipoteczne potrzebne będzie:

  • Aby właściciel mieszkania otrzymał z banku zaświadczenie informujące o wysokości zadłużenia, rodzaju zobowiązania i rachunku bankowym, na który mają trafić pieniądze.
  • Zgoda banku na spłatę zadłużenia przez nowego właściciela nieruchomości i wykreślenie wpisu hipotecznego.

Oczywiście idealnie, jeśli przed podpisaniem umowy sprzedaży hipoteka zostanie spłacona, a wpis hipoteczny usunięty z księgi wieczystej. Jednak nie zawsze dostępne jest takie rozwiązanie. W drugim przypadku możemy przejąć obowiązek spłacenia hipoteki i w ten sposób uzyskać upragnioną nieruchomość. Podczas obrotu nieruchomościami może dojść do konieczności egzekwowania zabezpieczenia. Tylko jak to zrobić, żeby odnieść sukces?

 

Co zrobić, kiedy dłużnik zalega ze spłatą zabezpieczenia?

Twoja firma boleśnie doświadcza nierzetelności dłużników? Uratuj budżet firmowy i wybierz skuteczną metodę odzyskiwania środków z zaległych faktur. Już ponad 20 000 firm odzyskało swoje pieniądze korzystając z systemu Vindicat.

W przypadkach, kiedy mimo zabezpieczenia wierzytelności dłużnik dalej nie płaci, należy działać! System do monitoringu i windykacji online Vindicat jest rozwiązaniem inkluzywnym, dostępnym dla wszystkich film z sektora MŚP.

Najważniejsze działania systemu Vindicat:

Dlaczego dostęp do Vindicat jest taki łatwy? Po pierwsze: możesz windykować z każdego miejsca na ziemi za pomocą swojego komputera. Wystarczy, że zalogujesz się do aplikacji. Po drugie: dostajesz usługę w dobrej cenie.

System RoboVindicat został przygotowany do prowadzenia kompleksowej obsługi windykacyjnej. System prowadzi działania prewencyjne, a także postępowanie egzekucyjne. Produkty windykacyjne Vindicat zostały opracowane tak, aby wspierać Cię na każdym etapie windykacji. Kluczowe dla Twojej firmy może być dołączenie, do systemu do monitoringu należności i samodzielnej windykacji, właśnie dziś.

FAQ:

Chcę kupić mieszkanie obciążone hipoteką, czy dostanę na takie lokum kredyt hipoteczny?

Tak, jeśli masz zdolność kredytową. Wbrew pozorom to nie jest takie rzadkie rozwiązanie, dlatego funkcjonują już procedury obsługujące takie transakcje. Dostaniesz kredyt na spłatę kredytu poprzedniego właściciela, a jeśli kwota nieruchomości przewyższa wysokość kredytu, reszta trafi na konto sprzedającego.

Co się stanie z moim zabezpieczeniem, jeśli dłużnik ogłosi upadłość?

Zostanie zaspokojone. W większości przypadków to wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo do zaspokojenia roszczenia. Nawet w tak skrajnych okolicznościach, jak komornicza egzekucja nieruchomości czy upadłość dłużnika.

Poprzedni właściciel nie udostępnił mi zaświadczenia o uregulowaniu kredytu, co robić

Zgłosić się do banku. Po uzyskaniu pełnomocnictwa od starego właściciela możesz samodzielnie wystąpić o takie zaświadczenie.

Ile ważne jest zaświadczenie wydane przez bank w sprawie wykreślenia hipoteki?

30 dni. Dopilnuj, aby nie przekroczyć tego terminu!

Jakie dokumenty muszę zorganizować, aby sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?

Przede wszystkim zdobądź zaświadczenie z banku, które potwierdzi Twoje dane, wysokość zobowiązania kredytowego, numer rachunku technicznego oraz informuje o zasadach obowiązujących przy spłacie kredytu.

Czy mogę wziąć drugi kredyt hipoteczny, skoro nie spłaciłem pierwszego?

Tak! Jeżeli bank oceni Twoją sytuację finansową pozytywnie, możesz wziąć kredyt hipoteczny na kolejną nieruchomość.

Oceń ten artykuł:

Ocena: 5/5
Głosowano: 3 razy.
Twoja ocena: Brak
Skutecznie odzyskuj długi
Bądź na bieżąco!
Polub nas na Facebooku!