Egzekucja z nieruchomości

Czy masz dłużnika, od którego nie możesz ściągnąć należności od dłuższego czasu? Próbowałeś wielu metod, ale nie przyniosły odpowiedniego skutku? Jeśli masz już wyrok sądu to możesz
wnioskować u komornika o wszczęcie egzekucji z nieruchomości. Postępowanie egzekucyjne jest wszczynane na wniosek wierzyciela, a przeprowadza je komornik. Jak przebiega i na czym polega egzekucja z nieruchomości? Przeczytaj poniższy artykuł i poznaj odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania dotyczące egzekucji z nieruchomości.

Co to jest egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości jest postępowaniem egzekucyjnym, które wszczyna komornik na wniosek wierzyciela. Wniosek można złożyć zarówno w formie pisemnej, jak i w formie ustnej (czyli do protokołu). We wniosku o wszczęcie egzekucji wierzyciel powinien wskazać, jakie świadczenie ma być odzyskane oraz można określić, w jaki sposób komornik ma prowadzić egzekucję. Przez sposób egzekucji należy rozumieć egzekucję z określonego majatku - zbioru przedmiotów należącego do dłużnika lub z przysługującego mu prawa majątkowego. Sposobem egzekucji jest np. egzekucja z ruchomości, wierzytelności, czy egzekucja z nieruchomości.

Egzekucja z nieruchomości jest skutecznym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy długi właściciela nieruchomości są wysokie. Sposoby przeprowadzania egzekucji z nieruchomości dla różnych zobowiązań są podobne, mimo że regulują je odrębne przepisy. Zaległe podatki są ściągane od dłużnika w trybie administracyjnym, a wierzycielem jest Urząd Skarbowy. Natomiast postępowanie prowadzone przeciwko dłużnikowi za nieuregulowane kredyty lub niezapłacone faktury jest w trybie sądowym.

Który komornik jest właściwy do przeprowadzenia egzekucji?

Egzekucja z nieruchomości należy skierować do komornika, który działa przy sądzie, w okręgu, w którym położona jest nieruchomość. Wierzyciel ma pewien wybór - może wybrać dowolnego spośród komorników działających przy tym sądzie, niezależnie od podziału na rewiry komornicze.

Jeżeli nieruchomość jest położona w okręgu kilku sądów wierzyciel może wybrać dowolnego z komorników, działającego na obszarze dowolnego z okręgów, na którym znajduje się nieruchomość. Jednak jeżeli jedna nieruchomość ma kilku wierzycieli i któryś z nich rozpocznie egzekucję to wszystkie kolejne wnioski o egzekucję pozostałych wierzycieli będą trafiać do tego komornika, który jako pierwszy rozpoczął proces odzyskiwania należności z nieruchomości.

Kto może być uczestnikiem postępowania egzekucyjnego?

Uczestnikami procesu egzekucyjnego są zawsze wierzyciel i dłużnik. Oprócz nich uczestnikami postępowania w egzekucji nieruchomości są także osoby, którym przysługują:

• ograniczone prawa rzeczowe ograniczone
• prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości

Dodatkowo, gdy przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste danej nieruchomości, to uczestnikiem postępowania jest również organ, który zawarł umowę o użytkowanie wieczyste.

Jak przebiega egzekucja z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości przebiega w 5 etapach:

Etap 1: Przejęcie nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości rozpoczyna się od złożenia wniosku egzekucyjnego przez wierzyciela. Następnie komornik wzywa dłużnika, aby spłacił swój dług
w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości.
To ostatnia szansa dla nierzetelnego dłużnika, aby oprócz kwoty nominalnej długu i odsetek, uniknął poniesienia dodatkowych opłat komorniczych. Komornik przesyłając wezwanie do zapłaty, jednocześnie przeprowadza  do właściwego sądu wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej o wszczęciu egzekucji.

Etap 2: Opis i oszacowanie zajętej nieruchomości

Pierwszy etap to dokonanie opisu nieruchomości, który polega na stworzeniu dokładnego wykazu nieruchomości i jej elementów składowych. Następnie przechodzi się do oszacowania nieruchomości. Dokonuje go powołany przez komornika biegły uprawniony do szacowania nieruchomości na podstawie odpowiednich przepisów prawnych. Jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana dla potrzeb obrotu rynkowego, i odpowiada ono wymogom oszacowania nieruchomości na potrzeby egzekucji z nieruchomości, to nowego oszacowania nie trzeba dokonywać. To pozwala na przyspieszenie całej procedury. W oszacowaniu należy podać osobno wartość każdego elementu składowego, który został ujęty w opisie, czyli nieruchomości, budowli, urządzenia

Kogo należy zawiadomić o terminie opisu i oszacowania przy egzekucji z nieruchomości?

O terminie opisu i oszacowania nieruchomości komornik ma obowiązek zawiadomić wszystkich znanych mu uczestników postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo komornik umieszcza obwieszczenie publiczne w budynku sądowym i w lokalu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. W ten sposób wzywa wszystkich nieznanych mu uczestników (tych, o których nie ma wiadomości) oraz inne osoby, które mogą rościć sobie prawa do nieruchomości i przedmiotów zajętych razem z nią. Takie obwieszczenie ma poinformować wszystkie osoby, aby miały szansę na zgłoszenie swoich praw. Zawiadomienia i obwieszczenia komornik musi dokonać nie później niż na dwa tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Jak zmienia się oszacowanie, jeżeli zgłoszono prawa osób trzecich?

Jeżeli zostały zgłoszone prawa osób trzecich do nieruchomości, budowli lub innych urządzeń to w oszacowaniu oznacza się osobno wartość rzeczy spornej oraz osobno wartość całości po wyłączeniu tej rzeczy. Podobnie wygląda procedura, jeżeli jakieś przedmioty znajdują się we władaniu osób trzecich.

Czy istnieją takie sytuacje, kiedy opisu i oszacowania nieruchomości dokonuje się więcej niż raz?

Istnieje możliwość zaskarżenia opisu i oszacowania w terminie 7 dni od dnia jego ukończenia. Wtedy, jeżeli zaskarżenie okaże się skuteczne to, do opisu i oszacowania dojdzie ponownie. Oszacowanie i opis mogą zostać dokonane więc niż raz jeśli pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany. Dodatkowy opis i oszacowanie może zlecić komornik, jeśli wierzyciel złoży wniosek.

Etap 3: Obwieszczenie o licytacji

Po dokonaniu opisu i oszacowania zajęta nieruchomość podlega sprzedaży. Zostaje wystawiona na licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni po dniu uprawomocnienia się opisu i oszacowania ani też przed uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję.

Etap 4: Licytacja publiczna i przebicie

W czasie trwania pierwszej licytacji komorniczej komornik może zlicytować ją za trzy czwarte wartości oszacowania. Jeśli dłużnik ma umowę ubezpieczenia nieruchomości, szacowaną kwotę komornik może podwyższyć. Przed rozpoczęciem licytacji każdy uczestnik musi wpłacić wadium. Jeśli nie wygra licytacji, może zostać mu zwrócona. Jeżeli wygra, rękojmia zostanie zaliczona na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Komornik przeprowadza licytację publicznie i ustnie. Podaje do wiadomości obecnych przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia oraz nabycia. Po trzecim obwieszczeniu komornik nie przyjmuje cen. Wygrywa ten licytant, który poda najwyższą cenę. Po jej zapłaceniu staje się właścicielem nieruchomości.

Etap 5: Podział sumy uzyskanej z licytacji

Ostatni etap po zlicytowaniu nieruchomości sporządzany jest plan podziału uzyskanej sumy pomiędzy poszczególnych wierzycieli, którzy nabyli prawa do niej. Dłużnik jest powiadamiany o planie i może złożyć zarzuty przeciwko niemu w ciągu dwóch tygodni. Projekt zatwierdza sędzia lub naczelnik Urzędu Skarbowego.

Kiedy komornik wyznacza drugą licytację?

Kiedy pierwsza licytacja nie wpłynie wniosek o przejęcie nieruchomości, komornik na wniosek wierzyciela może wyznaczyć drugą lub kolejną licytację. Cena wywołania wynosi dwie trzecie wartości oszacowania. Jeśli nie dojdzie do przetargu nieruchomość po tej cenie, będą mogli przejąć wierzyciel lub współwłaściciel. Natomiast jeżeli wniosek o przejęcie złoży kilka osób, wtedy pierwszeństwo przysługuje osobie, która zaoferowała najwyższą cenę. Jeśli po drugiej licytacji nikt nie przejmie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się. Kolejna egzekucja z nieruchomości może rozpocząć się po upływie pół roku.

Kto nie może wziąć udziału w trakcie trwania licytacji?

W licytacji udziału wziąć nie mogą: dłużnik, komornik, rodzina dłużnika i komornika, osoba obecna na licytacji w charakterze urzędowym. Wyłączony jest także licytant, który nie spełnił warunków w poprzedniej licytacji.

Kiedy dochodzi do zajęcia nieruchomości w procesie egzekucji z nieruchomości?

Nieruchomość jest zajęta z chwilą wręczenia dłużnikowi tytułu wykonawczego. Nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej o zajęciu nieruchomości. Natomiast w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, kiedy dowiedział się o tej egzekucji niezależnie od tego, czy wezwanie zostało już wysłane dłużnikowi oraz od tego, czy dokonano wpisu w księdze wieczystej. To dość skomplikowane, ale mamy nadzieję, że wyjaśniliśmy to możliwie jak najprościej.

Jaki skutek wywołuje zajęcie nieruchomości? Otóż zajęcie nieruchomości obejmuje całą nieruchomość i wszystko to, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką.

Co, jeżeli ktoś rozporządzi zajętą nieruchomością?

Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Egzekucja z danej nieruchomości jest nadal prowadzona. Jeżeli nieruchomość zostanie sprzedana, to jej nabywca może uczestniczyć w toczącym się postępowaniu, jednak nie zmienia to faktu, że czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i do nabywcy. Podobnie obciążenie przez dłużnika nieruchomości po jej zajęciu nie wpływa na tok postępowania egzekucyjnego. Jest ono po prostu nieważne. Również oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

Czy komornik może zająć nieruchomość wspólną należąca do małżonków?

Kolejne z często zadawanych pytań dotyczy tego, czy komornik może zająć nieruchomość należąca do pary małżonków. Otóż tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie, która pozostaje w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego obojga małżonków. Ale to koniec działań jakie komornik może podjąć, nie mając tytułu wykonawczego przeciwko obojgu małżonkom. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są dopiero po uzyskaniu przez wierzyciela tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom. Jeżeli małżonek dłużnika sprzeciwia się zajęciu wspólnej nieruchomości, to komornik musi niezwłocznie zawiadomić wierzyciela o tym sprzeciwie. Następnie komornik w terminie tygodniowym musi wystąpić o nadanie klauzuli wykonalności przeciwko małżonkowi niebędącemu dłużnikiem pod rygorem umorzenia egzekucji z zajętej nieruchomości.

Czy postępowanie egzekucyjne z kilku nieruchomości może być połączone?

Postępowanie egzekucyjne może być połączone, jeśli toczy się co do kilku nieruchomości tego samego dłużnika lub kilku części tej samej nieruchomości. Jeśli postępowania egzekucyjne, dotyczą części nieruchomości lub jej całości, mogą być połączone w jedno postępowanie, jeżeli odpowiada to celowi egzekucji, a nie ma przeszkód natury prawnej lub gospodarczej. Połączenie zarządza na wniosek jednej ze stron komornik, a gdy nieruchomości są położone w okręgach różnych sądów rejonowych, to o połączeniu musi zadecydować sąd okręgowy przełożony nad sądem rejonowym, w którego okręgu wszczęto pierwszą egzekucję. Postępowanie egzekucyjne można rozdzielić, jeżeli w dalszym toku odpadną przyczyny, które spowodowały połączenie.

Czy można wydzielić część nieruchomości w celu zaspokojenia wierzyciela?

Wydzielenie części nieruchomości jest możliwe. Można go dokonać na wniosek wierzyciela lub dłużnika. Wniosek należy zgłosić nie później niż podczas opisu i oszacowania. Wydzielona część nieruchomości z urzędu może być wystawiona na licytację, jeżeli jej cena wywołania wystarcza na zaspokojenie wierzyciela egzekwującego. Jednak o wydzieleniu rozstrzyga komornik po oszacowaniu wartości nieruchomości, a nie dłużnik, czy wierzyciel., Jeżeli komornik zezwoli na wydzielenie części nieruchomości, to dalsze postępowanie co do reszty nieruchomości będzie zawieszone do czasu ukończenia licytacji wydzielonej części. Jeżeli jej sprzedaż wystarczy do pokrycia zobowiązania dłużnika (tj. kwoty nominalnej długu, odsetek, kosztów komorniczych, itp.), to na tym kończy się egzekucja.

Kto ponosi koszty egzekucji z nieruchomości?

Koszty egzekucji ponosi dłużnik. Wierzyciel jest zobowiązany do poniesienia kosztów egzekucji, jeśli dłużnik nie dysponuje odpowiednimi środkami. Obciążony jest nimi także wtedy, gdy nie ma podstawy do umorzenia mu kosztów lub obciążenia nimi Skarbu Państwa. Powodem do obciążenia wierzyciela kosztami egzekucji może być także niezgodne z prawem prowadzenie egzekucji. Jeśli dłużnik wykaże, że nie jest w stanie ponieść kosztów bez uszczerbku dla swojej sytuacji finansowej lub jeśli poniesienie ich niosłoby za sobą niewspółmierne wydatki. Dłużnik, ponosząc koszty, może wystąpić o rozłożenie zaległości na raty ze względu na ważny interes.

Ile wynoszą koszty komornicze podczas egzekucji z nieruchomości?

Komornik wszczynając postępowanie egzekucyjne i przeprowadzając licytację, ma prawo pobierać opłaty za czynności egzekucyjne. To forma jego wynagrodzenia. Może domagać się także zwrotu kosztów komorniczych, czyli kosztów postępowania. Opłaty komornicze i koszty komornicze komornik ustala sam. To, jak wysokie mogą być, określone jest w przepisach:

• ustawa o kosztach komorniczych z 28.02.2018 r.
• ustawa o komornikach sądowych z 22.03.2018 r.

Komornik może żądać uregulowania kosztów za podjęcie czynności m.in. za:

• Dojazd do miejsca, w którym wykonywana jest egzekucja komornicza
• Osobiste doręczenie na zlecenie sądu zawiadomień, pism procesowych czy innych dokumentów sądowych do dłużnika
• Przyjęcie wniosku o przeprowadzenie licytacji
• Przeprowadzenie licytacji

Egzekucja z nieruchomości w systemie Vindicat.pl

Jeżeli potrzebujesz pomocy w prowadzeniu egzekucji komorniczej możesz zwrócić się do kancelarii windykacyjnej Vindicat.pl. Pomożemy Ci odzyskać Twoje pieniądze i sprawimy, że egzekucja komornicza będzie prowadzona efektywnie bez narażania Cię na niepotrzebne koszty. Wniosek o egzekucję z nieruchomości dłużnika możesz też samodzielnie wygenerować w systemie Vindicat.pl. Zapraszamy do korzystania z systemu Vindicat.pl!